空置率较高，海口三亚商办项目面临考验

海口与三亚两城的商办物业市场去化压力颇大，租金价格呈现出低迷态势，空置率水平依旧在结构性高位处徘徊。

“2024 年，海口市预计会有 20 个写字楼新项目交付，总存量预计同比增长 37%，面积超过 279 万平方米；三亚预计有 8 个写字楼新项目入市，总存量预计同比扩张 61%，面积约为 64 万平方米。”

近日，第一太平戴维斯在三亚发布了《海口和三亚商用物业市场 2023 年回顾与 2024 年展望报告》。该报告从写字楼、零售商业等方面深入地剖析了 2023 年海口和三亚商用物业市场的动态，并对未来市场的发展趋势进行了展望。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，去年，在海南自贸港建设成型起势的带动下，海口、三亚的宏观经济运行呈现回升向好的态势，两城的经济增速均超过 9%，这在一定程度上为本地商用物业市场注入了积极的增长动能。

但他同时也认为，随着两城写字楼市场租赁竞争的加剧，项目去化进程放缓，空置水平仍在结构性高位处徘徊；存量零售商业项目也普遍面临着严峻的同质化竞争压力。

海口：商办项目面临库存压力

上述报告指出，海口写字楼存量在两年内翻倍，使得该市的去化压力增大，写字楼资产表现全年承压。

据介绍，去年，海口写字楼市场有 15 个新项目交付入市，共带来 67.3 万平方米的新增供应。截至去年年末，海口写字楼物业市场总存量同比扩容 41.7%，达到 204 万平方米。在近两年的时间里，随着合计逾 100 万平方米的大体量供应入市，市场写字楼总存量扩张了近一倍。

去年内，新项目实现了一定的预租去化，并推动年度净吸纳量升至 16.4 万平方米的 5 年高峰。但总体而言，新增需求远远不及供应规模，再加上部分存量物业也有退租现象出现，市场去化压力随之增大。

截至 2023 年年末，海口写字楼平均空置率同比结构性上升 11.8 个百分点，达到 52.4%。

报告显示，去年，市场新设需求较为有限，搬迁成为主要的租赁成交类型。基于所达成的交易进行分析，信息技术及专业服务行业的需求表现相对活跃，以交易数量与面积计算，上述两个行业的需求表现均位居前两位。

去年，供应的集中放量在相当程度上加剧了租赁市场的竞争，业主的租金预期受到显著冲击，并普遍选择降租。因此，海口写字楼租金指数同比下降 4.3%，年末录得的平均租金价格为 102.6 元 / 平方米・月。

报告预测，2024 年，海口写字楼市场将继续迎来较大规模的集中入市供应。全年，预计有 20 个新项目交付，合计带来 75.6 万平方米的供应面积。届时，全海口写字楼总存量预计同比扩张 37%，达到 279.6 万平方米。

在未来 3 年，因应自贸港建设而落地的首批重点项目将陆续完工交付，这将为本地市场注入更多的优质供应，并带动整体楼宇品质实现显著提升。对于租户方而言，这将为其提供更多元化的办公空间选择；但对于业主方来说，大规模供应的集中放量无疑将加剧市场竞争。因此，中短期内，市场平均空置水平料将维持在结构性高位。

对于零售市场而言，消费市场的复苏带动了租赁活动的增长，但项目同质化竞争严重仍致使资产表现承压。

2023 年，零售市场共有 3 个购物中心开业，合计带来 18.8 万平方米的供应面积。截至年末，海口总存量面积同比扩容 4.7%，达到约 195.1 万平方米。

去年，得益于消费需求的回升，零售商租赁活动有所恢复。尽管如此，多数项目仍普遍面临严峻的同质化竞争压力，项目运营及入驻表现亟待提升。受此影响，全市平均空置率仍同比微升 0.7 个百分点，达到 23%。

去年，海口部分零售商业项目出现降租以应对市场竞争，全市租金指数同比下降 7.7%。至年末，全市录得平均租金为 282.6 元 / 平方米・月。

据报告预测，2024 年，海口预计有 5 个零售项目入市，共计带来 47.8 万平方米供应面积。截至年底，海口零售商业总存量预计同比扩张 24.5%，达到 243 万平方米。

三亚：写字楼空置率超 69%

2023 年，三亚写字楼市场共有 2 个新项目入市，合计 10.5 万平方米供应面积。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩张 36.3%，达到 39.6 万平方米。

去年，三亚新项目陆续引入数个优质企业进驻并实现小规模去化，推动全市年度净吸纳量转正回升至 5.2 万平方米，系近 5 年年均水平的 2.5 倍。

报告分析认为，尽管如此，但三亚写字楼市场因相对较大体量供应的集中入市，新项目的去化进程略受冲击。因此，至去年年末，三亚写字楼平均空置率仍停留在 69.3% 的结构性高位。

去年，综合三亚写字楼租赁成交的数量及面积计算，金融、专业服务、消费者服务等行业的需求表现相对活跃。

上述报告录得的数据显示，三亚去年写字楼租赁市场租金指数同比下降 0.5%，平均租金为 109.2 元 / 平方米・月。

据预测，2024 年，三亚预计有 8 个新项目入市，合计带来 24.1 万平方米新增供应。届时，市场写字楼总存量预计同比扩张 61%，达到 63.7 万平方米。

报告分析，短期内，三亚市场将继续迎来较大规模供应交付入市，且新项目相对集中于迎宾路片区，该片区写字楼市场租赁竞争预计更趋激烈，项目去化进程将会放缓。

在三亚零售商业方面，2023 年，三亚共有 4 个零售商业新项目开业，带来 35.1 万平方米新增供应。其中，有 3 个购物中心及一个免税商业项目，供应面积占比分别为 77.8% 及 22.2%。

去年，逾半数免税租赁需求源自配饰及化妆品业态。其中，美妆品牌表现尤为活跃。传统完税商业方面，餐饮及时尚业态租赁需求最为活跃，年内逾半数成交均源自上述两业态。

据报告分析，2024 年，三亚预计有 4 个新项目开业，合计带来 18.5 万平方米新增供应。未来，预计会有更多知名开发商及零售运营商进驻并布局三亚市场。

鉴于海口、三亚两城商办物业市场的去化压力较大，项目去化进程放缓，空置率水平仍在结构性高位徘徊，以及租金价格呈现低迷状态，谢靖宇建议，从中短期来看，两城商用物业市场业主在充分运用自贸港建设利好政策的基础上，顺应市场新格局，提升资产管理水平，合理调整租金预期，积极优化租赁及招商策略至关重要。